Tuesday, February 22, 2011

पुन्हा एकदा इच्छापत्र

मागील लेखात इच्छापत्राबाबत माहिती लिहिली होती त्यात थोडी भर घालत आहे.
स्वत:च्या मालकीचा फ्लॅट वा बंगला आपल्या पश्चात अनेकांपैकी एकाच वारसाला द्यावयाचा असल्यास इच्छापत्र करणे हा एक मार्ग आहे. त्यांतील खाचखळग्यांबद्दल लिहिलेच आहे. वास्तूच्या किमतीवर प्रोबेटसाठी किती कोर्टफी पडेल हे अवलंबून असते. किती टक्के हे मला माहीत नाही. दुसरे पर्याय आहेत ते असे.
१. स्वत:च्याच हयातीत वास्तूची मालकी पसंतीच्या (एकाच) वारसाला बक्षीसपत्र करून देऊन टाकणे. असे बक्षीसपत्र केल्यास त्यावर दोन टक्के स्टॅम्पड्यूटी भरावी लागते. शिवाय, लाभार्थीला गिफ्ट-टॅक्सहि लागू होईल.
२. एकाच वारसाला पूर्ण मालकी मिळावी हे इतर वारसांना मान्य असल्यास (कठीणच!), त्या सर्वांनी आपला मालकी हक्क रिलीझ डीड करून सोडून दिल्यास त्या विशिष्ट वारसाची मालकी शाबीत होऊं शकेल. मात्र अशा रिलीझ डीड वर रजिस्टर करताना पांच टक्के स्टॅम्प ड्यूटी भरावी लागेल.
हे दोन नियम हल्लीच वाचनात आले. त्यांच्या संपूर्ण सत्यतेबाबत मला माहिती नाही.
एकूण काय? खर्च टाळता येत नाही.

Tuesday, February 15, 2011

कार्पेट एरिया आणि बिल्ट-अप एरिया.

सोसायट्यांमधील ब्लॉकचे व्यवहार अनेक वर्षे बिल्ट-अप एरियावर आधारित होत असत. बिल्डर लोकानी याबाबत फार अनागोंदी व फसवणुकांचे प्रकार केल्यामुळे आता सरकारने नियम केला आहे कीं करारपत्रे कार्पेट एरियाच्या आधारे करावी. हा नियम स्तुत्य आहे. मात्र त्यात एक गोची आहे ती अशी कीं ब्लॉकची कार्पेट एरिया कोणी मोजून प्रमाणित करावयाची? सर्वसाधारण ब्लॉक खरेदीदाराला ती बरोबर मोजणे जमेलच असे नाही त्यामुळे जेव्हढ्या एरियाचे पैसे मोजले तेवढी खरोखर मिळाली काय ही शंका राहतेच.
बिल्डिंगचे जे प्लॅन मान्य झाले असतील त्याबरहुकूमच काम व्हायला हवे. तसे झाल्याची खात्री करूनच आर्किटेक्टने Completion Certificate द्यावयाचे असते व आवश्यक तर स्वत: तपासणी करून मगच Corporation ने ते स्वीकारून मग Ocupation Certificate द्यायचे असते. हे सर्व काटेकोरपणे झाले असे गृहीत धरले तरी एक अडचण उरते. कारण जे प्लॅन आर्किटेक्ट तयार करून मान्य करून घेतो त्यामध्ये प्रत्येक ब्लॉकची स्वतंत्र Carpet Area वा Built-Up Area दाखवलेली नसते. सर्व बिल्डिंगची एकूण Built Up Area दाखवून FSI चे गणित मांडून तो नियमाप्रमाणे असल्याचे दाखवलेले असते. Corporation च्या मान्यतेसाठी तेवढे पुरते. (अर्थात इतर अनेक नियमांचे पालन करावे लागते वा नियमांतून सवलत मिळवावी लागते. तो एक ’वेगळाच’ विषय आहे)
यावर सोपा उपाय आहे. असा नियम करावयास हवा कीं मान्यताप्राप्त प्लॅन्सप्रमाणे असणारी प्रत्येक ब्लॉकची Builtup Area and Carpet Area दाखवणारा तक्ता आर्किटेक्टने बनवून प्लॅनवर दाखवला वा त्यासोबत जोडला पाहिजे व त्यालाही Corporation ची मान्यता घेतली पाहिजे.
असे केल्यास ब्लॉक खरेदीदाराला Carpet Area बद्दल काही प्रमाणत विश्वसनीयता लाभेल व बिल्डरशी अनावश्यक झगडे टळतील. ब्लॉक दुसर्‍याला विकतानाही Carpet Area बद्दल निश्चितता राहील.
सहकारी सोसायट्यांनी सरकारकडे याबाबत पाठपुरावा केला पाहिजे.

Monday, February 14, 2011

अपवाद करण्याचा अधिकार

अपवादात्मक अधिकार (Discretionary Powers)
आदर्श हा एक बहुचर्चित घोटाळा आहे. असे अनेकानेक घोटाळे आजपर्यंत झाले व पुढेहि होत राहतील. याचे मूळ सत्ताधीश - मंत्री वा सनदी अधिकारी - उपभोगत असलेले, बहुतांश अनियंत्रित असे, नियमांना अपवाद करण्याचे व सवलती देण्याचे अमर्याद अधिकार.
मुळात कडक नियम करावयाचे मात्र त्यात अपवाद करण्याचे अधिकार राखून ठेवावयाचे असा सरकारी खाक्या असतो. डेव्हलपमेंट कंट्रोल रुल्स हे त्याचे उत्तम उदाहरण आहे. मुळातले नियम अतिशय किचकट आहेत. त्यांच्या जंगलांतून वाट काढताना प्रामाणिक आर्किटेक्ट्सचीहि तारांबळ उडते. नियमांमध्ये अनेक प्रकारच्या सवलती मागतां येतात व ते म्युनिसिपल कमिशनरच्या अखत्यारात येते. पुढचे काही लिहिण्याची गरज नाही. कित्येक वर्षांपासुनचा एक नियम आहे कीं जमिनीचा तुकडा मोठा असेल तर इमारती उभारताना त्यांतील काही हिस्सा वेगळा काढून Green Belt म्हणून रिकामा ठेवावा लागतो. हा नियम अतिशय स्तुत्य आहे कारण शहरांच्या अनिर्बंध वाढीत रिकाम्या जागा सुटणे अत्यावश्यक आहे. पण मग अपवाद होतात!
पेपर्समध्ये असे छापून आले आहे कीं आदर्श सोसायटीच्या बाबतीत हा नियम बाद केला गेला. कोणाच्या अपवाद करण्याच्या अधिकारांत ते मला माहीत नाही वा वाचलेले नाही. त्याने काय फरक पडतो?
मला सुचवावेसे वाटते कीं
सर्व तर्‍हेचे अपवाद करण्याचे अधिकार पांच वर्षे पर्यंत पूर्णपणे (अपवाद न करतां!) तहकूब ठेवावेत व असा काय मोठा अनर्थ ओढवतो ते पहावे!

Monday, February 7, 2011

इच्छापत्र

इकॉनॉमिक टाइम्समध्ये Will या विषयावर एक लेख वाचला. हा बहुचर्चित विषय आहे. मध्यमवर्गाच्या निवासाच्या जागांच्या किमतीहि आता भरमसाठ वाढलेल्या असल्यामुळे पतीच्या किंवा पित्याच्या मृत्यूनंतर कुटुंबात बखेडे होण्याचे प्रकारहि वाढीस लागले आहेत. ज्यानेत्याने आपले इच्छापत्र करून ठेवावे असा उपाय त्यावर सुचवला जातो. मात्र कधीकधी रोगापेक्षा उपाय भयंकर असा प्रकार होऊं शकतो. काही माहिती समोर ठेवतो आहे. मात्र मी वकील नाही तेव्हां अचूकपणावर मर्यादा आहेच.
१. पूर्वापार म्हटले जात असे कीं फक्त स्वकष्टार्जित मालमत्तेबद्दलच इच्छापत्र करतां येते आणि स्वकष्टार्जित म्हणजे जी मिळवण्यासाठी स्वत:च्या (निढळाच्या) कमाईचाच उपयोग केलेला आहे अशी मालमत्ता. मग पित्याकडून वा पतीकडून वा इतर कोणाकडून वारसाहक्काने प्राप्त झालेला फ्लॅट किंवा जमीन वा बंगला याचे इच्छापत्र करतां येते काय? हा मला पडणारा प्रष्न मी माहीतगार व्यक्तीकडून सोडवून घेतला आहे. अशी मालमत्ता संपूर्णपणे मालकीची झालेली असल्यास व ताब्यात असल्यास तिचे इच्छापत्र करतां येते. सोसायटीतील ब्लॉकचा यात समावेश आहे. मात्र नुसत्या नॉमिनेशनच्या आधारावर एकाच वारसाचे (उदा. आई व मुलें यापैकी कोणीहि एक), नाव लागले असेल तर मालकी संपूर्ण नसल्य़ामुळे त्या व्यक्तीला इच्छापत्र करता येणार नाही. (स्वत:च्या हिश्शापुरते करतां येईल)
२. इच्छापत्र करणार्‍या व्यक्तीने शक्यतर स्वत:च्या हस्ताक्षरात किंवा सुवाच्य टंकलेखनाने मजकूर प्रथमपुरुषी भाषेत लिहावा. आपण शरीरप्रकृतीने व मानसिक संतुलनाने आपली इच्छा व्यक्त करण्यास पूर्ण सक्षम असल्याचे स्पष्ट लिहावे. कोणाच्याही दडपणाशिवाय, पूर्ण स्वेच्छेने लिहीत असल्याचे स्पष्ट करावे.
३. आपल्या मालमत्तेच्या आपल्या पश्चात करावयाच्या व्यवस्थेबद्दल नि:संदिग्ध लिहावे. त्यापूर्वी अशा मालमत्तेचा सविस्तर खुलासा लिहावा.
४. नैसर्गिक वारसांचे व्यतिरिक्त इतर कोणास काही द्यावयाचे असल्यास त्यामागील कारण वा हेतु लिहिल्यास चांगले. (उदा. - सेवकाने निरपेक्षपणे केलेली उत्तम सेवा)
५. इच्छापत्रावर, नेहेमी वापरत असलेली सही स्पष्टपणे करणे आवश्यक. दोन साक्षीदारांच्या सह्या, नावपत्त्यासह आवश्यक. ’आमचेसमक्ष इच्छापत्रावर सही केली’ असे साक्षीदारांनी नमूद केलेले असावे. सही करतां न येणार्‍या व्यक्तीसाठी काय करणे आवश्यक याचा खुलासा वकील करूं शकतील. साक्षीदार निवडताना काळजी घ्यावी. इच्छापत्राबद्दल भविष्यात कोर्टबाजी होण्याची शक्यता वाटत असल्यास साक्षीदार आवश्यक तर सहीबाबत साक्ष देऊं शकतील असे निवडावे.
६. इच्छापत्रावर सही करणारी व्यक्ति या वेळी शारीरिक व मानसिक दोन्ही दृष्ट्या सक्षम असल्याची नोंद डॉक्टरने सहीसह करणे आवश्यक. शक्यतों नेहेमींचा फॅमिली डॉक्टर असल्यास चांगले. नाव व रजिस्टर नं. लिहावा.
७. इच्छापत्राप्रमाणे मालमत्तेची व्यवस्था होण्यासाठी एखाद्या व्यक्तीस वा बॅंक, सॉलिसिटर याना अधिकार देतां येतो. मात्र तशी सक्ति नाही. अशी executer म्हणून निवडलेली व्यक्ति इच्छापत्राद्वारे काही फायदा मिळणारी नसावी आणि तिची executor म्हणून काम करण्याची तयारी असल्याची खात्री करून घ्यावी. कारण हे काम डोकेदुखीचे ठरू शकते.
८. इच्छापत्राची मूळप्रत स्वत:जवळ जपून ठेवावी किंवा बॅंकलॉकरला ठेवावी. एक झेरॉक्स प्रत विश्वसनीय व्यक्तीपाशी ठेवावी.
९. इच्छापत्र केले असल्याचे वारसांना तशी माहिती असणे योग्य मात्र तरतुदी माहीत नसाव्या.
१०. पहिल्यानेच इच्छापत्र करीत असल्यास तसा स्पष्ट उल्लेख असावा. पूर्वी कधी केलेले असल्यास ’पूर्वीची सर्व इच्छापत्रे याद्वारे रद्द करीत आहे’ असा स्पष्ट उल्लेख करावा.
११. इच्छापत्र केल्यावर त्यात किरकोळ बदल करावयाचा असल्यास नवीन न करतां दुरुस्तीपत्र (Codicil) करतां येते.
१२. इच्छापत्र रजिस्टर केलेच पाहिजे असा कायदा नाही. मात्र केलेले असेल तर त्याला कायदेशीर मान्यता मिळणे सोपे जाते. रजिस्ट्रेशनचा खर्च डोईजड नसतो. (इस्टेटीची किंमत कितीहि असली तरी) स्टॅंपड्यूटी भरावी लागत नाही.
१३. येवढे सर्व करूनहि इच्छापत्राच्या वारसाला/वारसांना बहुतेक वेळां Probate by Court ची प्रक्रिया करावी लागतेच. ती किचकट, वेळखाऊ व खर्चिकही ठरू शकते. कारण कोर्टफी इस्टेटीच्या किमतीप्रमाणे पडते व वकिली खर्चहि पडतो. इच्छापत्रात नैसर्गिक न्यायाचे तत्व, कोणत्याही योग्य कारणासाठी जरी, कमीजास्त डावलले गेले असेल तर ’अन्याय’ झालेल्या वारसाकडून हरकत घेतली जाऊं शकते व तशी पूर्ण संधि Probate च्या न्यायप्रक्रियेत त्याला मिळतेच. यामुळेच इच्छापत्रामुळे काही कौटुंबिक संघर्ष निर्माण होतात. याचाही विचार इच्छापत्र करताना करावा हे उत्तम.

Thursday, February 3, 2011

कोयनेचे पाणी मुंबईला?

पुन्हा एकदां बातमी छापली गेली कीं कोयनेचे पाणी मुंबईसाठी आणण्याचा विचार आहे. हे आपण किती वर्षे व किती वेळां ऐकणार आहोत? हा शुद्ध आचरटपणा आहे. कोयना प्रकल्पाबद्दल थोडी माहिती आपणासमोर ठेवतो.
कोयनेचे पाणी पूर्वेकडे वाहून कृष्णेतून पुढे समुद्राला मिळते. कोयना धरण बांधले गेले तेव्हा साठवले जाणारे पाणी पश्चिमेकडे (पर्वताच्या पोटातून) नेऊन अरबी समुद्रात सोडावयाचे व त्यातून वीजनिर्मित करावयाची असा प्लॅन होता. तेव्हांपासूनच असे कृष्णाखोर्‍यातील पाणी अरबी समुद्राला सोडण्यास विरोध व बंधने होती. स्टेज १ व २ बरोबरच पुरीं झालीं. त्यातून बाहेर पडणारे पाणी वासिष्ठी नदीत चिपळूण जवळ सोडले जाऊं लागले. तेव्हां सुरवातीला येथील जनरेटर्स २४ तास चालवले जात होते.
मग स्टेज ३ चा विचार झाला. स्टेज १ व २ चे पाणी पर्वताच्या कड्यामधून बाहेर पडत होते तेथून समुद्रसपाटीपर्यंत १२० मीटर उतार होता. त्याचा फायदा घेऊन अधिक वीजनिर्मिति करण्यासाठी योजना बनवली गेली. त्या अन्वये, हे पाणी अडवण्यासाठी सह्याद्रीच्या पश्चिम उतारावर कोळकेवाडी येथे एक धरण बांधण्यात आले. या धरणाची पाणी साठवण्याची क्षमता थोडीच आहे. या धरणाचे जवळच पर्वताच्या पोटात एक हॉल खोदून तेथे नवे जनरेटर बसवले गेले. धरणातील पाणी बोगद्याने त्या जनरेटरना मिळते व नंतर ते पाणी दुसर्‍या बोगद्याने व पुढे कालव्याने वासिष्ठीच्या पात्राच्याही खालच्या पातळीला उतरऊन मग पात्रात सोडले जाते व मग ते पात्रातून वाहत जाऊन समुद्राला मिळते. जेथे हे पाणी नदीत शिरते तेथे जवळपास समुद्रसपाटी आहे. हे सर्व काम ३० वर्षांपूर्वीच पुरे झाले आहे.
पाणी वापरावर बंधन असल्यामुळे स्टेज १ व २ दिवसाचे ठराविक तासच चालवतां येतात. ते चालतील तेव्हांच कोळकेवाडीला पाणी जमते व तेव्हांच स्टेज ३ चे जनरेटर चालतात.
सन २००० च्या सुमारास स्टेज ४ कार्यान्वित झाली. त्यासाठी कोयना पाणीसाठ्याच्या तळाशी सुरू होणारा बोगदा बनवून पाणी पुन्हा नवीन बनवलेल्या पर्वताच्या पोटातील मोठ्या हॉलमध्ये बसवलेल्या चार २५० मेगावॉटच्या जनरेटरना दिले जाते व नंतर हे पाणीहि कोळकेवाडी येथे जमा होते. स्टेज १-२ वा स्टेज ४ चालवण्यावर पाण्याची उपलब्धता हे बंधन समान आहे. हे सर्व जनरेटर दिवसातून फक्त ४ ते ५ तासच, जेव्हां विजेची मागणी जास्त असते त्यावेळीच चालवले जातात व फक्त तेव्हाच कोळकेवाडीत पाणी जमून स्टेज ३ चेहि जनरेटर चालतात व सर्व पाणी अखेर जवळपास समुद्रसपाटीला वासिष्ठीत जाते. हे पाणी मुंबईच्या गरजेच्या मानाने थोडेच आहे.
मुख्य अडचण ही कीं हे समद्रसपाटीवरचे पाणी एवढ्या दूरवर मुंबईला नेण्यासाठी भांडवली व दैनंदिन दोन्ही खर्च डोईजड होतील. मुंबईला लागणारे पाणी ठाणेजिल्ह्यातील नद्यांमधूनच मिळवावें लागेल व हे स्त्रोत संपले म्हणजे खारे पाणी गोड करणे किंवा वापरलेले पाणी पुन्हा शुद्ध करणे हे पर्याय शोधावे लागतील.
कशाचाही विचार न करतां व पुरेशी माहिती करून घेण्याच्या भानगडीत न पडतां अशा घोषणा केल्या जातात व वृत्तपत्रे त्याना प्रसिद्धि देतात.
हे असेच चालणार काय?

Tuesday, February 1, 2011

सौर ऊर्जा

आजकाल सौर ऊर्जेचा बराच बोलबाला ऐकू येतो. पूर्वीच्या मानाने आता सौर ऊर्जेसाठी लागणारी पॅनेल्स काही प्रमाणात स्वस्त झाली आहेत. त्यामुळे दुर्गम भाग, जेथे वीज पोचलेलीच नाही अशा ठिकाणी सौर दिवे उपयुक्त ठरताहेत. काही समाजकार्य संस्था हे कार्य करत आहेत असे वाचनात आले. ज्याना या विजेचा फायदा मिळणार आहे त्यांचा थोडातरी सहभाग खर्चामध्ये असतो ही अतिशय योग्य कल्पना आहे. आपले पैसेहि यात गुंतवलेले आहेत ही भावना त्या व्यक्ति वा गावाला योग्य वापर व देखभाल करण्यास निश्चितच उद्युक्त करील. फुकट मिळालेल्याची किंमत वाटत नाही! अशा संस्थांच्या उपक्रमाना जनतेने व सरकारनेहि आर्थिक पाठिंबा द्यावयास हवा.
सौर ऊर्जेचे मोठ्या प्रमाणावर उत्पादन करण्याच्या प्रकल्पांबद्दलहि वाचावयास मिळते. त्यासाठीहि ’जागा’ लागतेच त्यामुळे अशा प्रकल्पानाहि विरोध होईल! उर्जा फुकट असली तरी भांडवली खर्च व उर्जा साठवण या अडचणी आहेतच. असे प्रकल्प मोठ्या विद्युतकेंद्रांजवळच उभे राहिले तर दिवसा मिळणार्‍या उर्जेचा वापर सोपा होईल. छोट्याशा कड्याजवळ असे उर्जा केंद्र उभे राहिले आणि Pumped Storage ची व्यवस्था केल्यास, दिवसा मिळणार्‍या उर्जेचा वापर पाणी कड्यावर चढवण्यासाठी करून त्याच पाण्याचा उपयोग करून विजेची ’मागणी’ जास्त असलेल्या वेळी वीजनिर्मिति करतां येईल. सौर उर्जा ’साठवण्या’च्या प्रश्नाला हे उत्तर होऊ शकते. उंचावर चढवलेल्या पाण्याच्या रूपात ऊर्जा साठवली जाईल.
मोठ्या शहरांमध्ये मोठाले गृहनिर्माण प्रकल्प उभे राहत आहेत त्यांना सौर उर्जा उत्पादन व्यवस्था करणे सक्तीचे करतां येईल. ती उर्जा त्यांना स्वत:च्या वापरासाठी, उदा. आवारातील दिवे, लिफ्ट्स वगैरेसाठी होऊ शकेल. यासाठी काही प्रमाणात सक्तीबरोबर अनुदानहि देता येईल. नवीन इमारतीना हल्ली सर्रास काचेच्या भिंती बाहेरच्या बाजूस असतात. काचेऐवजी काही भागात सौर उर्जा पॅनेल्स बसवली तर मिळणारी उर्जा इमारतीतील संगणकांसाठी वापरता येईल
मोठाले विमानतळ उभे राहत आहेत, जेथे विजेचा वापर मोठ्या प्रमाणावर होतो. त्यांच्या पार्किंग लॉट्स मध्ये वा त्यांच्या विस्तीर्ण छपरांवर पडणारी सौर उर्जा फुकट जात आहे. तिचा उपयोग करण्याची सक्ति त्यांचेवर केली पाहिजे. विमानतळांच्या प्रचंड भांडवली खर्चात अशा प्रकल्पाचा खर्च सहज सामावून जाऊं शकेल. अशा अनेक कल्पना सुचवतां येतील. प्रष्न काही करण्याच्या इच्छाशक्तीचा आहे.